Blog

Apartman veya site otoparkı ortak alan niteliğindeyse, yönetimin geçerli bir hukuki dayanak olmadan park yerlerini numaralandırarak yalnızca bazı dairelere sürekli biçimde tahsis etmesi ve diğer kat maliklerinin kullanımını engellemesi hukuka aykırı olabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.04.2025 tarihli, 2024/11044 Esas ve 2025/4788 Karar sayılı ilamında; bütün bağımsız bölümlere yetecek sayıda park yeri bulunmayan bir sitede, usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı olmadan uygulanan numaralı tahsis düzeninin ortak alan üzerindeki kullanım hakkını ihlal ettiği sonucuna varan mahkeme kararı onanmıştır. Ancak bu karar, apartman ve site otoparklarında yapılan her numaralandırmanın kendiliğinden hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez; tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve uygulamanın diğer maliklerin haklarını engelleyip engellemediği birlikte incelenmelidir.

Apartman ve site otoparklarında “bu yer benim daireme ait”, “her dairenin bir araçlık hakkı vardır” veya “yönetim yerleri paylaştırdı” şeklindeki tartışmalar sıkça yaşanmaktadır. Otopark kapasitesinin bağımsız bölüm sayısından az olduğu yapılarda bu uyuşmazlık daha da büyür. Hukuki çözüm ise yalnızca yerde yazan daire numarasına veya uzun süredir devam eden fiilî kullanıma bakılarak bulunamaz.

Bu rehberde ortak otoparkın hukuki statüsünü, numaralı park yeri tahsisinin hangi durumlarda geçerli olabileceğini, Yargıtay kararının gerçek kapsamını, kiracı ve kat maliklerinin haklarını ve hukuka aykırı tahsis karşısında izlenebilecek yolları ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Yargıtay’ın site otoparkı kararı ne söylüyor?

İncelenen karar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.04.2025 tarihli, 2024/11044 Esas ve 2025/4788 Karar sayılı ilamıdır. Uyuşmazlık, ortak yere el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Davacı, 2013 yılında satın aldığı bağımsız bölüm nedeniyle ortak otoparktan yararlanma hakkı bulunduğunu; ancak B Blok kat maliklerine ayrıldığı belirtilen otoparkta kendisine müstakil araç yeri verilmediğini, birkaç daire dışındaki bağımsız bölümlere daire numaraları yazılarak park yeri ayrıldığını ve bu nedenle ortak alanı kullanamadığını ileri sürmüştür. Davacı, numaralandırma çizgilerinin kaldırılmasını ve ortak otoparktan yararlanmasının sağlanmasını talep etmiştir.

Site yönetimi ise otopark kapasitesinin bağımsız bölüm sayısından az olduğunu, huzur ve düzen sağlamak amacıyla çizgi ve numaralandırma yapıldığını, ayrıca her ay üç dairenin aracını dışarıda bırakmasına dayanan bir rotasyon uygulandığını savunmuştur.

İlk derece mahkemesi ve istinaf ne karar verdi?

Bakırköy 14. Sulh Hukuk Mahkemesi davayı kabul etmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi de dosyada otoparkın bu şekilde kullanılmasına yönelik usulüne uygun bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığını; park yeri sayısının bütün maliklere yetmediğini ve mevcut uygulamanın ortak otoparkın bütün malikler tarafından kullanılmasını engellediğini belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesi kararını usul ve kanuna uygun bularak davalının temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararı onamıştır.

Kararın en önemli sonucu nedir?

Kararın temel sonucu, yönetimin yalnızca düzen sağlama gerekçesine dayanarak ortak otoparkta bazı dairelere sürekli ve ayrıcalıklı kullanım hakkı veremeyeceğidir. Özellikle geçerli bir kurul kararı veya yönetim planı düzenlemesi bulunmuyor, park yeri sayısı bütün bağımsız bölümlere yetmiyor ve uygulama bazı maliklerin ortak alandan hiç yararlanamamasına yol açıyorsa müdahalenin önlenmesi talep edilebilir.

Önemli: Yargıtay kararı “otoparkta çizgi çizmek veya numara yazmak her durumda yasaktır” şeklinde sınırsız bir kural getirmemektedir. Hukuka aykırılık, somut olayda numaralı tahsisin hukuki dayanağına ve diğer maliklerin kullanım hakkı üzerindeki etkisine göre belirlenir.

Apartman ve site otoparkı ortak alan mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan yerler ortak yer sayılır. Onaylı mimari projede veya tapu kaydında farklı bir hukuki statü oluşturulmamışsa apartman ya da site sakinlerinin ortak kullanımına bırakılmış otopark alanı da kural olarak ortak yer niteliğindedir.

Kat malikleri, ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Bununla birlikte kullanımın fiilen nasıl düzenleneceği; taşınmazın projesi, yönetim planı, otopark kapasitesi ve alınan kurul kararları dikkate alınarak belirlenir.

“Ortak alan” tespitinde yalnızca mevcut kullanım biçimine güvenilmemelidir. Tapu kaydı, bağımsız bölüm ve eklenti bilgileri, onaylı mimari proje, vaziyet planı, yapı ruhsatı ve yönetim planı birlikte incelenmelidir. Taşınmazın proje ve tapu statüsünün neden önemli olduğu hakkında yapı kayıt belgesi ve tapu işlemlerine ilişkin rehberimizden de bilgi edinebilirsiniz.

Numaralı otopark tahsisi hangi durumlarda geçerli olabilir?

Her somut olay farklıdır. Aşağıdaki ihtimaller birbirinden ayrılmalıdır:

1. Park yeri tapuda bağımsız bölümün eklentisi olabilir

Bir park yeri tapu kaydında belirli bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilmişse, bu alanın hukuki durumu ortak otoparktan farklıdır. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün mülkiyetine bağlı olarak kullanılır. Bu nedenle diğer maliklerin aynı alanda eşit kullanım hakkı bulunduğu söylenemez.

2. Onaylı mimari projede kullanım tahsisi bulunabilir

Mimari proje veya vaziyet planı bazı park yerlerini belirli bağımsız bölümlerin kullanımına ayırmış olabilir. Böyle bir durumda projenin kapsamı ve tahsisin niteliği teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Yerde sonradan yazılan numara ile onaylı projede yer alan hukuki tahsis aynı şey değildir.

3. Yönetim planında otopark düzeni belirlenmiş olabilir

Yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların sonraki haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında bloklara, bağımsız bölümlere veya belirli kullanım gruplarına ilişkin açık bir otopark düzenlemesi varsa öncelikle bu hükmün Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kurallarına ve projeye uygunluğu incelenmelidir.

4. Kat malikleri kurulu kullanım düzeni oluşturabilir

Kat malikleri kurulu, ortak alanın kullanımını düzenlemeye yönelik kararlar alabilir. Ancak kararın toplantı ve karar yeter sayılarına uygun alınması, yönetim planına ve mimari projeye aykırı olmaması, hiçbir kat malikinin mülkiyet ve yararlanma hakkını ölçüsüz biçimde ortadan kaldırmaması gerekir.

Otopark kapasitesi bütün dairelere yetmiyorsa dönüşümlü kullanım, kura, süreli tahsis veya kayıtlı tek araç uygulaması gibi yöntemler gündeme gelebilir. Fakat böyle bir sistemin şeffaf, nesnel, denetlenebilir ve bütün hak sahipleri açısından makul olması gerekir. Yönetimin tek taraflı biçimde bazı kişilere süresiz ayrıcalık tanıması hukuki uyuşmazlık doğurabilir.

Yönetim kendi başına park yerlerini dağıtabilir mi?

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını ve yönetim planını uygulamakla görevlidir. Yöneticiye açık bir yetki verilmemişse ortak alan üzerinde bazı maliklere sürekli ve münhasır kullanım hakkı tanıyan yeni bir düzen kurması risklidir.

Yargıtay kararına konu olayda da yönetim, kapasite yetersizliği ve huzuru sağlama gerekçesine dayanmış; ancak otopark kullanımına ilişkin usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı tespit edilmiştir. Yönetimsel kolaylık, bir kat malikinin ortak alandan tamamen dışlanmasını tek başına haklı hâle getirmemiştir.

Her dairenin bir araçlık otopark hakkı var mıdır?

“Her daireye mutlaka bir park yeri verilmelidir” şeklinde bütün yapılar için geçerli tek bir cevap yoktur. Otopark sayısı, binanın yapım tarihi, onaylı proje, ruhsat, tapu ve eklenti kayıtları ile yönetim planına göre değişebilir.

Ortak otoparkta yeterli kapasite varsa kullanımın bütün hak sahiplerini kapsayacak biçimde düzenlenmesi gerekir. Kapasite yetersizse de bazı dairelerin sürekli dışarıda bırakılması yerine, eşitlik ve dürüstlük kurallarına uygun bir sistem kurulmalıdır. Bağımsız bölümün büyük olması veya arsa payının yüksek olması, her durumda belirli bir fiziksel park yerinin kendiliğinden o daireye ait olduğu anlamına gelmez.

Bir kat maliki iki veya üç araç park edebilir mi?

Otopark kapasitesi sınırlıyken bir malik veya kullanıcı tarafından birden fazla aracın sürekli park edilmesi diğer maliklerin yararlanmasını engelliyorsa yönetim planı ve geçerli kurul kararları çerçevesinde sınırlama getirilebilir. “Her bağımsız bölüm için yalnızca bir kayıtlı araç” veya “ikinci araç ancak boş yer varsa girebilir” gibi düzenlemeler somut yapının şartlarına göre makul kabul edilebilir.

Ancak getirilen sınırlama kişiye özel, ayrımcı veya keyfî olmamalıdır. Araç kaydı, plaka tanıma sistemi, misafir aracı, engelli park alanı ve elektrikli araç şarj noktaları gibi konuların ayrı ve açık kurallara bağlanması yararlı olur.

Kiracının ortak otoparkı kullanma hakkı var mıdır?

Kiracı, kira sözleşmesiyle bağımsız bölümün kullanımını devraldığında taşınmaza bağlı ortak yerlerden de kullanım amacı doğrultusunda yararlanabilir. Ancak malike tapu veya proje gereği tanınmamış bir otopark hakkı kiracıya da doğmaz. Ayrıca yönetim planındaki geçerli kullanım kuralları kiracıyı ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişileri de bağlayabilir.

Kiracıya sırf malik olmadığı gerekçesiyle ortak otoparkın tamamen yasaklanması, malikin bağımsız bölümden yararlanma hakkını da etkileyebilir. Buna karşılık kiracının kullanım biçimi yönetim planına ve kurulun hukuka uygun düzenlemelerine tabi olabilir.

Duba, zincir, kilitli bariyer veya park demiri konulabilir mi?

Ortak otoparkın bir bölümüne duba, zincir, kilitli bariyer veya sabit park demiri yerleştirilmesi, ortak alanda fiziksel müdahale ve tesis niteliği taşıyabilir. Böyle bir uygulamanın geçerliliği yalnızca “yer bana tahsis edildi” beyanına göre değerlendirilemez.

Onaylı proje, yönetim planı, kurul kararı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aranan yazılı rıza oranları incelenmelidir. Yangın güvenliği, kaçış yolu, engelli erişimi ve araç manevra alanı da gözetilmelidir. Hukuki dayanak olmadan yerleştirilen engeller için kaldırma ve eski hâle getirme talep edilebilir.

Otoparka kamera konulması tahsis sorununu çözer mi?

Plaka tanıma veya güvenlik kamerası otopark düzeninin denetlenmesini kolaylaştırabilir; ancak hukuka aykırı tahsisi geçerli hâle getirmez. Ayrıca görüntü kaydı kişisel veri işleme faaliyeti olduğundan kamera açısı, saklama süresi, erişim yetkisi ve aydınlatma yükümlülüğü ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu konuda ayrıntılı bilgi için Apartman ve Site Kameraları Ne Zaman Hukuka Aykırı Olur? başlıklı güncel KVKK rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Hukuka aykırı park yeri tahsisine karşı ne yapılabilir?

1. Belgeleri inceleyin

Tapu kaydı, bağımsız bölüm ve eklenti bilgileri, yönetim planı, onaylı mimari proje, vaziyet planı, kat malikleri kurulu kararları ve karar defteri incelenmelidir. Yalnızca site görevlisinin veya eski yöneticinin sözlü açıklamasına güvenilmemelidir.

2. Yönetimden yazılı açıklama isteyin

Park yerinin hangi hukuki belgeye dayanılarak tahsis edildiğini; kararın tarih ve sayısını; rotasyon, kura veya plaka kayıt sisteminin ölçütlerini yazılı olarak sorun. Başvurunun teslim edildiğini gösteren e-posta, iadeli taahhütlü mektup, noter ihtarı veya kayıt numarası saklanmalıdır.

3. Konuyu kat malikleri kuruluna taşıyın

Uyuşmazlığın kurul gündemine alınması, mevcut düzenin yeniden değerlendirilmesi ve bütün maliklerin yararlanmasını sağlayacak şeffaf bir sistem kurulması istenebilir. Alınan kararın toplantı çağrısı, gündem, yeter sayı ve karar nisabı yönünden hukuka uygun olması gerekir.

4. Dava şartı arabuluculuğa başvurun

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir. Arabuluculukta mevcut tahsisin kaldırılması, kura veya rotasyon sistemi kurulması ve fiziki engellerin sökülmesi gibi pratik çözümler müzakere edilebilir.

5. Sulh hukuk mahkemesinde dava açın

Somut olayın niteliğine göre kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak yere el atmanın önlenmesi, eski hâle getirme veya başka talepler gündeme gelebilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme genel olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Kurul kararının iptalinde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki özel süreler önemlidir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden; toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenme tarihinden itibaren başlayan süreler bulunur. Yokluk veya mutlak butlan iddiasında ise farklı değerlendirme yapılabilir. Süre kaybı yaşanmaması için karar ve tebliğ tarihleri gecikmeden incelenmelidir.

Dava açarken hangi deliller önemlidir?

• Tapu kaydı ve bağımsız bölüm eklenti bilgileri,
• Onaylı mimari proje ve vaziyet planı,
• Yönetim planı ve değişiklikleri,
• Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri,
• Otoparktaki çizgi, numara, duba ve bariyerleri gösteren tarihli fotoğraflar,
• Yönetimle yapılan yazışmalar ve noter ihtarnameleri,
• Otopark kapasitesini ve kullanım biçimini gösteren bilirkişi incelemesi,
• Rotasyon veya plaka listeleri, güvenlik kayıtları ve duyurular.

Fotoğraf veya video elde edilirken başkalarının özel hayatını ve kişisel verilerini gereksiz şekilde kaydetmemeye dikkat edilmelidir. Delilin hukuka uygun yöntemle elde edilmesi, yargılamada kullanılabilirliği açısından önem taşır.

Site yönetimleri hukuka uygun otopark düzenini nasıl kurabilir?

1. Önce tapu, proje ve yönetim planındaki otopark statüsü belirlenmelidir.
2. Fiilî park kapasitesi ve araç manevra alanı teknik olarak ölçülmelidir.
3. Bağımsız bölümlere tahsisli eklentiler ile ortak park alanları ayrılmalıdır.
4. Kapasite yetersizse kura, rotasyon veya tek araç sistemi gibi nesnel seçenekler hazırlanmalıdır.
5. Karar, usulüne uygun çağrılan kat malikleri kurulunda gerekli çoğunluk sağlanarak alınmalıdır.
6. Hiçbir malik sürekli ve ölçüsüz biçimde ortak alandan dışlanmamalıdır.
7. Kurallar yazılı, erişilebilir ve denetlenebilir olmalıdır.
8. Kamera ve plaka verileri kullanılacaksa KVKK yükümlülükleri ayrıca yerine getirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Site yönetimi otoparka daire numarası yazabilir mi?

Numaralandırmanın hukuka uygunluğu tek başına boyaya veya tabelaya bağlı değildir. Tapu, proje, yönetim planı ve geçerli kurul kararı bulunup bulunmadığı ile uygulamanın diğer maliklerin yararlanmasını engelleyip engellemediği incelenir.

Uzun yıllardır aynı yere park eden kişi hak kazanır mı?

Ortak alanın uzun süre fiilen kullanılması tek başına tapulu mülkiyet veya kalıcı tahsis hakkı doğurmaz. Ancak yönetim planı, proje, kurul kararları ve taraflar arasındaki anlaşmalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Otopark herkese yetmiyorsa kura çekilebilir mi?

Kura veya rotasyon, kapasite yetersizliğinde değerlendirilebilecek yöntemlerdendir. Sistem usulüne uygun karar alınarak kurulmalı; şeffaf, nesnel ve bütün hak sahipleri açısından makul olmalıdır.

Yönetim kararı olmadan duba koyan komşuya ne yapılabilir?

Öncelikle yönetimden yazılı müdahale istenebilir. Sonuç alınamazsa arabuluculuk ve somut olaya göre el atmanın önlenmesi ile eski hâle getirme talepleri değerlendirilebilir.

Engelli park yeri belirli kişiye tahsis edilebilir mi?

Erişilebilirlik mevzuatı ve engelli kişilerin ihtiyaçları ayrıca gözetilmelidir. Engelli park alanının amacı ve kullanım koşulları genel numaralı tahsisten farklıdır; somut yapının projesi ve ilgili mevzuat birlikte incelenmelidir.

Sonuç: Her numara hukuka aykırı değildir, hak kaybına yol açan keyfî tahsis risklidir

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2024/11044 Esas ve 2025/4788 Karar sayılı ilamı, ortak otoparklarda yönetim tarafından kurulan fiilî tahsis düzenlerinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Geçerli bir kurul kararı veya başka bir hukuki dayanak olmadan bazı dairelere numaralı yer ayrılması ve bir kat malikinin ortak otoparktan yararlanmasının engellenmesi hukuka aykırı müdahale oluşturabilir.

Bununla birlikte tapuda eklenti olarak kayıtlı park yerleri, onaylı projedeki tahsisler, yönetim planı hükümleri ve hukuka uygun kurul kararları ayrı değerlendirilmelidir. Bu nedenle otoparktaki numaraları silmeden, duba veya bariyerleri kaldırmadan ya da dava açmadan önce taşınmazın bütün hukuki ve teknik belgeleri incelenmelidir.

---

Global Hukuk & Danışmanlık

Global Hukuk & Danışmanlık; gayrimenkul hukuku, kat mülkiyeti, apartman ve site yönetimi, ortak alanlara müdahale, kurul kararlarının iptali ve taşınmaz uyuşmazlıklarında avukatlık, danışmanlık ve koruyucu hukuki destek sunmaktadır. Otoparkın hukuki statüsünün belirlenmesi, yönetim planı ve mimari projenin incelenmesi, ihtarname, arabuluculuk ve dava süreçleri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

🌐 www.globalhukukdanismanlik.com
📞 +90 312 213 09 09
✉️ bilgi@globalhukukdanismanlik.com
💬 WhatsApp üzerinden bilgi ve hukuki destek

Sorumluluk reddi

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliğinde değildir. Her apartman ve site uyuşmazlığı tapu kaydı, mimari proje, yönetim planı, kurul kararları ve fiilî kullanım yönünden farklılık gösterebilir. Somut olayınızla ilgili işlem yapmadan önce bir avukattan hukuki değerlendirme almanız yararlı olacaktır.

Telif hakları ve yasal uyarı

Bu makalenin metni, hukuki değerlendirme yapısı, başlık düzeni ve Global Hukuk & Danışmanlık markasına ait unsurlar telif ve ilgili mevzuat kapsamında korunmaktadır.

• Makalenin tamamı veya esaslı bölümleri izinsiz kopyalanamaz ve yeniden yayımlanamaz.
• Görseller, tasarımlar ve marka unsurları yazılı izin olmadan ticari veya tanıtım amaçlı kullanılamaz.
• Kaynak gösterilmesi, içeriğin bütünüyle çoğaltılması veya marka kullanımına kendiliğinden izin vermez.

GLOBAL Hukuk & Danışmanlık